中古マンション/分譲マンション

「中古マンションを買ったら家計が大ピンチ」なんてことにならないためにはどうすれば？
購入する前から､あらかじめ収支の予測を立てておけば家計が火の車になる
心配はない_実際に中古マンションを購入した先悲の家計を参考にしてみよう！

○光熱饗は思ったより増えてません。子どもが小さいので床暖房の安全性と快適さは◎

○購入後はお金のやりくりがしっかりできるように貯蓄額も購入前よりプラスです

○家計に大きな変化はなし。住居費力無駄にならずに自分のものになる実感があります

家計の変化を予測すれば購入後も安心住宅ローンは無理なく払える？光熱費はアップする？税金などの負担が大変そう？など、中古マンション購入後のお金の配は人それぞれ。
そんな心配をなくすには、家計がいつ、どのくらい増減するかを予測し、無理の無い計画を立てることがポイント。

購入後すぐに変わりやすいのが、住居費と光熱費。
住居費は住宅ローンの返済のほかに管理費や修繕積立金をはらうことになるが、これらは将来にわたって快適に住むために必要なお金です。

今年のマンション市場は各地で供給が活発化し、選びやすくなりそうだ。

不動産経済研究所がまとめた2007年の首都圏マンション市場予測によると、2006年の発売戸数は前年比142％減って７万2000戸強の見込みだ荻2007年は同13.5％増えて８万2000戸程度となると予測している。

「昨年は都心部を中心に、建設中のマンションを賃貸物件としてREiT(不動
産投資信託)などのファンドに１棟ごと売却するケースが目立ちました。ま
た、地価上昇に伴って価格を調整するため、売り出し時期が後にズレ込む
ケースも多く、発売戸数が減少したので剴（同社社長・角田勝司さん）
今年もファンドへの売却の動きは続<とみられるが、販売時期のズレ込み
は解消に向かいそうだという。

３０階建て以上の超高層マンションや、総戸数300戸以上の大規模物件の販売も引き続き活発になる見込みだ。

陶玉県や千葉県ではマンションの譜工戸数が大幅に増えており、発売戸数も増えそうです。都区部でも湾岸エリアや山手線沿線などで再開発物件の供給が活発になるでしょう」（角田さん）気になる価格は地価や建築コストアップの影響で上昇が続くとみられる。

「ただ、埼玉県や千葉県、神奈川県の郊外エリアでは供給の増加で
販売競争が激化するため、価格が急上昇する可能性は低いでしょう」（角田さん）物件の鱒合力贈えれば、手の届く価格帯の住戸も多くなる。

マンションを買いたい人にとって、今年はチャンスが広がりそうだ。

マンション購入する際に、申込金１０万円を支払い、物件をとめてもらうことがあります。

その時の申込金10万円は返してもらえるのか？

もちろん返してもらえます。
というか、返さなきゃいけないものなんです。

万一、返すのを渋るようでしたら、「申込金を返さないのは、法律違反ですので、上記のような窓口に相談して対処してもらいます。」とその不動産屋に言えば、99％の不動産屋は返してくれると思いますよ。

ローンが通らなかった場合ですが、契約書に、「ローンが通らなかったら物件の一割（手付金）は返還してもらえる」という特約が付くものです。（住宅ローン特約って言います。）契約書にこの条項があるかどうかをしっかり確認してください。
もちろん仲介手数料も全額返還されます。その他一切の費用はいりません。一度不動産会社にきいてみて下さい。
万一、その不動産会社が、ローンがＮＧの時に手付金が返ってこないとか、仲介手数料を全額返還しないとか、仲介手数料は返すけど、他の名目で何らかのお金がいるなどと言うようでしたら、その不動産会社はやめた方がいいですね。悪徳業者です。

中古マンションのメリットと言えば、『低料金』と『立地条件の良さ』というところでしょうか。
新築ではないので料金も安く、駅周辺などで選ぶことも可能。
新築マンションと違い、実際の部屋を見て、触って決めることもできますし、環境や住民の家族構成もわかり、管理の状態などもわかります。
安く購入してリフォームという手もありますので、新築マンションにこだわらず、中古マンションを選んだ方が賢い買い方なのかもしれません。
しかし、当然デメリットもあります。
中古ですから生活傷は無数にあるでしょうし、設備機器などの償却度も高くなります。
お金の面では、仲介する会社を介すので、仲介手数料が別途取られます。
公的融資を利用した場合、新築よりも返済する期間が短い為、月々の返済額が高くなります。
『修繕積立金（マンションの修理費用に当てられるお金）』は、築年数に合わせて増加するのが一般的なので、新築マンションよりも高いなどがあげられます。

中古マンションは、新築時と同じではない仲介業者を選ぶとマンションの詳細な資料が揃っていません。
出来れば新築時と同じ仲介業者を選ぶと良いでしょう。細かな情報も聞けますし、土地の履歴などもその場でわかり安心です。
もし、別の仲介業者で、マンションの資料がない場合は、登記簿謄本をチェックすると良いでしょう。
マンション着工前は有害物質（人間の健康・生態系に悪影響を及ぼす物質）を扱っていた事業社や工場などの施設だったという場合、土壌汚染（土砂等が有害物質で汚染され、一定の基準値を超えた状態）なども考えられます。また、その他の情報もわかりますので、購入前に一度確認してみてください。
現在では、インターネットで登記簿を閲覧することが出来ますし、オンライン化する前の土地であれば、閉鎖謄本を取り寄せることも可能です。また、耐震構造ですが、1981年以降のマンションであれば、建築基準法の改正後の物件なので新耐震基準を満たしており安心です。

中古マンションに限らず、家を選ぶ時には、まず、周辺の環境が整っているかもポイントのひとつになります。近くにスーパーがあるかどうか、コンビニも確認しておくとイザというときに便利ですね。
近くを走っている道路の交通量はどうか。普通はそれ程ではないが、通勤時になると極端に交通量が増える、週末は静かな道だが、平日の夜になると交通量が激増、騒音で眠れないというケースもありますので、チェックしておくと良いでしょう。
昼間は雰囲気の良い道も、夜になると明かりの全く無い暗い道、という場合があります。子供さんのいるご家庭や、夜遅く帰宅する事が多い家族がいる場合は、夜、実際の道を見ておく事も必要だと思います。
また、過去にあったトラブルの有無も聞いておくと良いでしょう。生活音などでトラブルがあった、水漏れがあったなどの情報は知っておいて損はありませんし、仲介業者に質問をした時の対応次第で、仲介業者の信頼度もわかります。

中古マンションの最大のチェック項目はお部屋の中にあります。
玄関の収納は充分にありますか？
段差は大丈夫ですか？
各部屋の段差もチェックしてください。
そして、各ドア・窓の開閉状態をみましょう。
キッチン・トイレなどの設備機器も動くようなら動かしてみてください。
中古マンションの場合、契約・引渡し後の故障等は、購入者の自己負担が一般的です。
可能な限りチェックをしましょう。
水圧も場所によっては弱いことがあります。
できるようであれば、ビー玉などを床に置いて水平状態も見てください。
窓を開けて騒音状態、風の強さなど、耳と肌で感じてみてください。
傷や痛んだ箇所のチェック、畳の歪み具合、隣や上からの物音なども確認しましょう。
天井の高さや梁なども時によっては障害となります。
古い物件の場合、電気容量は６０Ａ、給湯器は２４号が一般的ですので、必ず確認してください。
エレベーターや浄水タンクなど定期的に検査している等の情報がわかりますので、住民用の掲示板にも目を通してみるといいですよ。

中古マンションは、新築マンションより安く購入でき、さらに実際の部屋をすみずみまで見て選ぶことが出来るという最大のメリットがあります。
物件はしっかりと見極め、新築とは違う視点からも目と耳で確認し、選ぶことが重要です。
しかし、中古マンションの場合、売主の方がいらっしゃるケースも多いので、必ず了解を得た上で行うことが、気持ちよく購入する秘訣です。
まずは、マンションの近くに大きな空き地、敷地が無いかを確認してください。
近い将来に大きな建物が建つ可能性がある場合、日当たり・突風など、さまざまな影響が考えられます。
次に環境のチェックですが、ごみ置き場・駐輪場などの場所と、管理状態。ポストに配られているチラシの内容、そして綺麗に管理されているかどうかのチェックもそれぞれ必要です。
さて、ではマンションの中へ入っていきましょう。
エントランスは綺麗に掃除されていますか？
廊下は住人の性格、管理状況がとても分かりやすい所です。
無造作に荷物を置いていないか、綺麗に掃除されているか確認してくださいね。

マンションを選ぶことは、伴侶を探すようなものだと思います。

マンションは利便性や快適性と安全性が大切です。

ますと、建設地の地盤や地質がどうであるのか。基礎工事がどのように行われているのかが建築構造がしっかりしているチェックポイントになります。実際に施行する会社の実績と信頼のある会社でないといけません。レベルも重要なチェックポイントの一つです。

快適さを守る為の、日常の清掃やゴミ出しだけではなく、長期修繕計画や管理内容も重要なところです。一人暮らしでは、万一ライフラインのトラブルが起きた場合、いつでも（３６５日２４時間）対応する管理会社でないと安心できません。人間と同じように見かけだけではなく、中身が重要ですから、会社の大きさや営業マンの雰囲気、モデルルーム等が格好よく飾られているもので判断せず、その事業主の考え方や良い部分と悪い部分を明確に説明している等を確認して、自分がよいと思えるものを他物件と比較してみることが大事なところです。

中古マンションは新築マンションと違って、実際にその建物の中身を細かくチェックできます。

新築だと、モデルルームで決定しなければいけないことのほうが多いです。

ですので、日当たりや眺望、騒音、お隣さんなどを実際に目と耳でかくにんしましょう！

また、設備の古さや内装の傷み具合を確認し、リフォームが必要なのかも
考えなければいけません。

◆室内でのチェック項目

・給湯や電気の容量

古い物件だと電気容量が３０Ａだったりします・・・
現在は６０Ａが普通なので、工事が必要になります。

ガス給湯器では10号程度だったり。。。
現在は24号が普通です。お湯の出が悪かったりするので、
しっかり確認しましょう！

◆日当たり・眺望

・日の当たる昼間に見学しましょう！
目の前にさえぎるものが無いか確認！
駐車場や企業や学校のグラウンドの場合、将来建つ可能性があるかどうか質問しよう。
用途地域や高さ制限などで推測できます！

◆設備の状態

中古の場合は、引き渡す設備に故障が不具合があっても、
その状態で契約、引渡しされれば、修繕費用は自己負担です！！！！

その場でチェックできないようであれば、後日、物件状況報告書や付帯設備表で確認できる場合も多いです。

◆室内の傷み具合

カビやしみ、傷がないか、壁紙やフローリングの傷や汚れ具合、サッシの開け閉めがスムーズかを確認しましょう！

◆外からの騒音

平日は時間帯によって違いますので、納得がいくまでしっかりと調査したほうが無難です！

この前、読売新聞に親子間貸借についての記事がありました。

Q.
　2,180万円の中古マンションを購入するため、夫の親から全額現金で出してもらい、そのうち1,180万円を10年間で親に返済することになりました。
親子間の貸借について、公正証書作成や金銭貸借契約書の作成があるのを知りましたが、代理人を立てず本人で行う場合、どのように手続きするのが一番いいのでしょうか。
また、住宅取得資金贈与の非課税など様々な仕組みがあるので、税金控除との関係で賃借金額の設定もよくわかりません。（O.M 33　神奈川県）

A.
まず親からの借入に対する返済についてご説明します
　１人の人が１月から12月までの１年間にもらった財産の合計額が110万円を超えた場合には贈与税がかかります。

　金銭の貸借といっても、形式だけが賃借の場合や「出世払い」のような場合は、贈与とみなされますので、実際に返済する内容の契約をし、返済もしなければなりません。

　公正証書を作成すれば厳格ですが、「文書の書き方」などを参考にして「金銭消費貸借証書」（いわゆる借用書）を作成し、当事者が署名押印すればよいのです。本文はパソコンで作成できます。　

必ず記載されるべき項目は以下です。
借りた金額
返済の方法
借りた日付
双方の署名押印
　返済の仕方は毎月返済でも年一回返済でも構いませんが、定期的に返済を行なう方がよいでしょう。

　利息については、現在の金融機関の住宅ローン金利は変動が２％前半、固定10年が３％後半です。一般の住宅ローンと同じ金利にする必要はありませんが、全く無利子の場合、金融機関から借りたとしたら支払っていた金利を「支払わない利益」が贈与としてあなたに発生したとされる可能性もあります。　低利でよいので利息をつけてください。担保設定も今回の借入程度の場合は不要でしょう。

　住宅資金を借り入れた場合、「住宅ローン控除」という制度がありますが、これは金融機関等から借りた場合でないと適用できませんので、親から借りた場合には該当しません。

　「ローン控除を受けるために金融機関から借りた方が良いのでは？」という質問もありますが、金利の問題や担保設定の費用などを考慮すると、ローン控除を受けるメリットの方が小さいと思われます。

　「住宅資金の贈与」の制度に関しては、「相続時精算課税制度」を利用した方法があります。

　贈与税の場合は１年に受ける財産が110万円を超えると税金が発生しますが、相続税においては、税金の対象になる財産の下限はかなり高額です。（相続発生時の相続人が２人として7,000万円相当）

　相続の前倒しという形で将来起きる相続の財産分けを生前に行って、税金計算は贈与でなく相続を適用させようという制度です。

　税務署に届けをする必要があり、内容に若干の制約がありますが、子の住宅取得のために相続を前倒しした場合には、3,500万円までは無税です。

　こちらの制度を利用すれば税金のことをあまり考えずに財産の移転ができますが、利用の際には専門家とよく相談してください。

(山根 裕子・ファイナンシャルプランナー)

(2006年9月21日 読売新聞)

やはり、ローン控除なんかは微々たる物であって、
親に借りれるなら借りたほうが100倍いいってことですね。
私は借りれませんが・・・

中古マンションの立地、間取り、築年数、何階、予算などの希望条件は、

営業マンに会う前に、しっかり決めておきましょう！

営業マンと話しているうちに条件が変わっていくのは問題ありませんが、

しっかりとしたビジョンが見えないと、営業マンも熱意を持って探すことが

できなくなります。

希望している中古マンションにて、どんな生活をしているのか？

逆にその条件が厳しすぎるってのも、問題ありです。

そんなのないよ～って感じで、前に進みません。

築年数が多くても、すばらしいリフォームでカバーできたりするので、

何かを妥協することも大切です。

年収、家族構成、仕事や趣味などの生活スタイルを伝えることも大事です。

簡単かつスピーディーな平面・3D住宅デザインソフト。部屋のサイズや形状の変更、地上・地下の設計も可能。作成した家の中を自由に歩きまわれるウォークスルー機能や、作成した家の外観をいろいろな角度から確認できる鳥瞰図機能のほかにも、レンダリング機能、電子カタログ機能、絞込み検索機能などを搭載。カラーコーディネイト、デジカメやスキャナで取り込んだ画像の活用・立体化、BMP/JPEG/TIFFへの出力も可能。

ほとんどマウスによる操作だけで住宅のデザインができる住宅デザインソフト。デザインは平面、3Dのどちらにも対応。豊富な建材やインテリアをコーディネイトして、自分好みの部屋を作っていけます。作成したデータは3Dでウォークスルーできるので、建てる前に様々なシミュレートが行えます。説明扉をつけた新パッケージを販売。

実際にやってみると、すごく面白いです！

自分の部屋、妻の部屋、子供の部屋などをどんどん間単に作成できます。

作成したあとに、その部屋を歩き回ることができ、非常に楽しいです。

中古マンションのリフォームなど、これから家を建てる人や引っ越しを考えている人は、ぜひズバリ・マイホームでシミュレーションすることをお勧めします。

中古マンションを買う際に、今所有しているマンションの査定価格が気になりますね。
また、中古マンションを買う場合も、売りだし価格が廻りの相場と比較して、高いのか安いのかを判断に苦慮するところです。
　 実際の不動産査定は、売買事例・公示価格・国税庁路線価・土地の向きなどを考えて査定されます、ここでは、あくまでも、簡易査定ですのでだいたいの目安として下さい。

建物の査定

建物の査定の場合は、建築年月日からの経過年数が、大きく価格に左右します。木造住宅の場合、銀行では、築２０年で担保価値０円と査定されます。よって、建物の償却年数は２０年で計算します

1. 建物の坪数（総面積）を算出する（権利書・登記簿謄本に記載されている）

* 総面積（1F・2F）　○㎡×0.3025　＝　△坪

例　１００㎡（1F 56㎡ 2F 44㎡）×0.3025 ＝　30.25坪
※0.3025は、㎡から坪に変換する係数として覚えてください

2. 現在、今の家と同じ面積の（坪数）家を新築するとしたら、建築価格がいくらになるか算出する

* （建築単価） １坪当たり○万円 × （建物総面積）△坪　＝　新築時建築価格

例　　坪 ４０万円 × 30.25坪 ＝ １２１０万円
※ 建築単価とは、家を建築する時に、平均して１坪当たりの価格のことです。建築単価は、地域によって相場が異なります。確認方法としては、新聞・チラシ等で工務店さんが宣伝している「坪○万円で建てます」や、建売住宅の広告などに記載されている「建物価格○万円（1F 00㎡ 2F00㎡）」などを参考にして建築単価を出してください。又、直接、その地域の平均的な建築単価を、工務店さんに聞いてみるのも良いでしょう。

3. 現在の家の価格を算出する

* （上記の建築価格 ÷ ２０年償却年数）× 償却までの残年数 ＝ 今の建物査定価格

例　　建物が築１２年の場合　　（１２１０万円÷２０）×８年＝４８４万円
よって 建物査定価格　４８４万円　　　　

土地の査定

土地の査定は、自分が今、売却しようか又は購入しようとしている地域の相場を調査するのが大切です。調査方法は、新聞広告などを参考にするか 又は、不動産業社２～３社に電話して、その地域の土地の坪単価を聞いて見るのが早いでしょう。

1. 土地の坪数を算出する（権利書・登記簿謄本に記載されている）

* 土地面積　○㎡×0.3025　＝　△坪

例　　１６０㎡×0.3025＝４８．４坪

2. 土地の価格を算出する

* その地域の相場　坪○万円 × 土地面積△坪　＝　土地の査定価格

例　　坪３０万円 × ４８．４坪　＝　１４５２万円
よって　土地の査定価格　１４５２万円

ま と め

上記の例ですと、土地と建物の査定価格は、１４５２万円＋４８４万円＝１９３６万円となります。
この、簡易査定法は、不動産を売却するときよりも、購入する時に役立つと思います。売却する時は、正式に不動産業社に査定をお願いすれば良いわけで、購入しようとする時は、その売りだし価格が高いのか、安いのかを判断する目安として、土地の調査・計算により、自分の算出した査定価格と比較検討して下さい。

例
土地　165.29㎡（50坪）
建物　1F 58.79㎡ 2F 50.92㎡　計109.71㎡（33.18坪）
築１２年　　売りだし価格　　１６００万円
（周辺土地の相場 　坪３０万円）　（建築単価　坪４０万円）とした場合

* 自分で算出した査定価格

土地　　３０万円×５０坪　＝１５００万円
建物　　４０万円×３３．１８坪＝１３２７万円　　（１３２７÷２０）×８年＝５３０万円
土地・建物の査定価格　　１５００万円＋５３０万円　＝　２０３０万円

比較すると、売りだし価格が４３０万円も安いことが判ります。土地だけでも、１５００万円の価値があるわけですから、１６００万円で買うと築１２年の建物を１００万円で購入した事に成ります。これは絶対にお買得です、という目安が出来ます。

このように、数字で客観的に判断できますので、自分が購入したい地域の土地の相場と建築単価さえ調査していれば、割安物件を探すことが出来ます。

　
◆住宅トラブル解消◆
●トイレの水が止まらない　●トイレが詰まった　 ●お風呂の水が流れない　●シャワーの水モレと交換　 ●蛇口からの水モレ　
●部屋がドブ臭い　 ●水・お湯の止め方イロイロ　●チャイムがならない　 ●テレビ映りが悪い　 ●漏電ブレーカーがオチル
●換気扇の交換　●電話がならない　●ドアが閉まりにくい　●ドアノブ交換　●水道凍結防止1　●水道凍結防止2　●結露がヒドイ
◆不動産アドバイス◆
●賃貸物件の下見チェックポイント　●賃貸借契約の流れ　 ●賃貸契約時の必要なお金・書類（札幌） （函館） （仙台）
（埼玉） （千葉） （東京） （横浜） （浜松） （名古屋） （京都） （大阪） （神戸） （広島） （福岡） （北九州） （長崎）
●売買契約の流れ　●売買契約の注意事項　●売買にかかる諸費用　●売買の仲介手数料　●不動産売買簡易査定法
●不動産の印紙税　●不動産と消費税　 ●住宅ローンの申し込み基準と必要書類　
●住宅ローン借入可能額 計算ページ　●住宅ローン計算ページ　●収益物件収支シミュレーション

不動産アドバイス

不動産の賃貸借・売買契約や、税金などに関する情報をまとめました。
実際の契約の前に、知るべきことは、知っておこう！
水回りのトラブル解消
　
●不動産 賃貸物件の下見チェックポイント
●不動産 賃貸借契約の流れ
●原状回復をめぐるトラブルとガイドライン

電気系トラブル解消
　
●不動産の印紙税
●不動産と消費税
●不動産を売った時の税金(国税庁HP)
●不動産を相続した時の税金(国税庁HP)
●不動産取得税(道庁HP)

寒冷地のトラブル解消
　
●住宅ローンの申し込み基準と必要書類
●住宅ローン借入可能額 計算ページ
●住宅ローン計算ページ
●収益物件収支シミュレーション

ドアのトラブル解消
　
●不動産 売買契約の流れ
●不動産 売買契約の注意事項
●不動産 売買にかかる諸費用
●不動産 売買の仲介手数料
●不動産売買簡易査定法
●不動産売買で失敗しない為のサイト

引越し・その後の手続き
　
●引越しガイド
●引越し市場
●引越しサーチ
●行政機関連絡先

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実際にやってみると、すごく面白いです！

自分の部屋、妻の部屋、子供の部屋などをどんどん間単に作成できます。

作成したあとに、その部屋を歩き回ることができ、非常に楽しいです。

中古マンションのリフォームなど、これから家を建てる人や引っ越しを考えている人は、ぜひズバリ・マイホームでシミュレーションすることをお勧めします。

中古マンションか新築か
古典的な質問ですが、永遠のテーマでもあります。
中古を買った方がいいのか、新築なのか？
新築はピカピカで新鮮。
当初は維持修繕費も掛かりません。

おまけに、このモデルルームに掛かっている、自分が払ったX百万単位のお金を考えてみると新築マンションは高くつくというのは否めないようです。
モデルルーム分は償却されています。
修繕費を実際購入された金額に上乗せして考えなければなりません。
中古を買う場合の盲点はこの修繕維持費です。
月々払うことになっている金額だけでカバーできるのか、決めましょう。

マンションがいいか、一戸建てか迷っています。
一戸建ては敷地20坪ほどの三階建のものしか、手が届きません。しかし、管理費等を払う必要がないのは、魅力です。長期的にみたら、コスト面、住みごこち等考えたらどちらがいいでしょうか？

☆アドバイス１

マンションは庭掃除や建物のメンテが管理費で賄われてると言うのがあると思います。

管理費は高く感じる方は、庭掃除、建物メンテを自分ですることを考えてごらんになると如何でしょう？

ただ。。老朽化したときの大規模な改装時、世代も家庭情況も様々な中で意見の一致を見つけるのは大変なことではあると思います。

あと、ペットに対する見解に大きな開きがあるのも最近の傾向に思います。その点もよく確認されてからのご購入がいいと思います。

☆アドバイス２
最近マンションを購入しました。
私はできるなら一戸建てが買いたかったです。
それはやはりコストの面です。
マンションはやはり管理費がもったいないと思ってしま
います。
毎月一万円としても年間１２万、十年で１２０万。
それにまず管理費は値上がりすることは確実です。
修繕に関しては、戸建の方が費用がかかるということは
言われますが、ただ最近の外壁などはあまり費用も
かけずに塗装できる仕様のものなどもありますし、
注文住宅で最初に多少、お金をかかりますが耐久性の
高い住宅を建てておけば、将来的な維持費はそんなに
かからないのではないかと。
何より自分の家を自分の懐具合と相談しながら維持して
いくのは楽しいと思います。
その点マンションは修繕積みたてというのは共有部分に
使われてしまうので、何かもったいない気もします。

マンションのメリットとしては、平面の生活なので歳をとってから楽です。
3階建ての戸建、しかも狭小住宅となると、階段の昇降
はつらくなるでしょうね。
それで最近、お年寄りが戸建を売ってマンションを買うケースが多いそうです。
そんなことができるのも一戸建てだからですよね。
上物は減価償却するとしても土地の価値が残りますから。マンションは鉄筋であるために簡単に建て直しなどできず、老朽化していくばかりで資産価値も下がる一方です。

これだけ一戸建ての方が絶対よいと思いながら、
私がマンションを買ったのは、やはり予算が届かなかっ
たからです。
例えば同じような広さと立地で、一戸建てだと四千万、
マンションだと三千万で迷ったのです。
確かに修繕費と管理費、さらに将来の資産価値を
考えると四千万の戸建を買う方が合理的なのですが、
やはりローンの借入額が一千万多くなると、
金利負担と精神的な負担が倍以上に大きくなるのです。
それに四千万の一戸建てというのはどうしても建売に
なってしまうので、将来の修繕費負担が予測できません。
本当は手ごろな土地で先に書いたように耐久性の高い
注文住宅・・と行きたいところなのですが、大体自分の
希望通りの広さの土地が売りに出されることは
ほとんどないということを痛感しました。
出ればすぐ業者が買い占めて、建築条件付や建売に
されてしまいます。
なかなかキャッシュで一括買取できない個人（庶民）では、割安に不動産を買うことはできないということですね。

結局マンションを買いましたが、せめて将来、売却に
困らない（資産価値が下がりにくい）物件を買えたこと
で満足しています。
マンションはこれから売りにくくなる時代になると
思います。
だから立地をよく吟味して、将来人が集まってくる
都市に購入することが大事だと思います。

●物件探し（不動産広告を見る。ネットが簡単）
　　　　　　　↓

●モデルルーム等へ建設地などの確認
　　　　　　　↓

●購入したい物件や、関連する会社のチェックを
　　　　　　　↓

●購入申し込みの手続き（資金計画の確認）
　　　　　　　↓

●住宅ローンの事前相談（事前打診）
　　　　　　　↓

●契約金等の準備
　　　　　　　↓

●物件の重要事項説明を受ける
　　　　　　　↓

●売買契約を結ぶ（契約金の送金）
　　　　　　　↓

●住宅ローンの申込・承認
　　　　　　　↓

●物件の内覧会（入居説明会）
　　　　　　　↓

●物件の引渡し、登記（残金を支払い鍵を受け取る）

間口（バルコニー面）の広さ住戸のバルコニーに面している間口の幅が広いほど日照状態広範囲、長時間になります。

他にお部屋が多いほど理想の間取りと言えます。このことをワイドスパンとパンフレットや広告に表記されています。

５ｍ以上の間口（当社企画６．５ｍ）で真四角に近い間取りを選んで下さい。奥にいく廊下が短くてすむ為、その他の面積にゆとりが生まれます。間口の狭い角住戸よりも、メリットが多いと思います。

窓の水回りバスルームやキッチン、さらに洗面室やトイレにも窓があると理想です。

換気や開放感明るさを感じられると思います。

充実した収納シングル・ディンクス向けとなると極端に面積がせまくなり、それでも居室を広く表示する為に、申し訳ない程度の収納があります。

ものが外にあふれ快適な空間を損ねてしまいます。当社の企画するものは専有面積の８％以上平均で１０％を確保しています。

各所に収納を配置する工夫も大事です。

ブーツも収納ができる可動式の棚が便利。充実狭い洗面室は、脱衣所になるだけです。

お化粧を落とす時も、出かける前も、鏡の前で準備が必要です。幅を当社では標準で使用しています。その面積も広くなり、快適な空間があり、もちろん収納や、小物がはいるメディシングがあると便利なポイントの一つ。

洗濯機置場も収納と同様に扉付きがいいですね。専有面積専有面積を平均で５０m2以上確保しています。

総額が低いほうが売れるなどという企業がありましたが、快適な空間は必要な面積があると思います。

自己資金（頭金・諸費用）は、３５歳以下で９０％以内、３６－４０歳は８５％以内、４１－４５歳は８０％以内を預金から出せる目安として下さい。

「手元にもっと残さないと不安ですが・・」とシングル女性からよくお聞きしますが、実際は今よりも老後に貯蓄は必要になります。ローンの借入額を少なくし、繰上げ返済を積み重ね６０歳定年までにローンを完済することが望ましいです。

中古物件にはローンしか借りられないケースが多いですが、逆に仲介手数料等が加わり諸経費は物件の８％～１０％も必要になります。

「現物を見て買える」というメリットはありますが、リフォームが必要な場合はまたまたお金が必要になってきます。

新築の場合、公庫やローンの組合せで、ローンが用意されていますので、少ない方や、どうしても預貯金を持っていたい方は新築を考えるべきです。

不動産投資物件を購入する人が増えています。
最適な不動産投資物件を探すポイントとしては、確実に収益を生み続ける価値ある物件を探すことに尽きます。不動産投資を成功させるにはまずは確実な不動産投資物件を見つけることが重要です。

不動産投資物件として購入出来る対象物件はいろいろとあります。多くの場合が賃貸収入が見込めて、将来の価値が確保されているであろう中古マンションを購入することが一般的です。ただ別に中古アパートだけに絞り込む必要はないでしょう。
最初から中古マンションだけといって限定してしまうと、視野が狭くなり、ほんとうに稼いでくれる不動産投資物件を見つけることができなくなります。

不動産投資物件で個人で投資できるものといったら、新築マンション、中古マンションなどの区分所有やアパート、マンションの一棟売り、小規模テナントビルやテナントなどが考えれれます。
ただし個人に手に届く物件だからといって、良い物件とは限りません。一般的に入手しやすいお手軽な物件ほど平均以下の収益しか得られないようです。

不動産投資物件を購入するときは、それぞれの物件の短所や長所をよく理解した上で判断することが大切です。不動産投資物件の対象は様々なものがあることをよく理解し、視野を広く持ち、自分に購入できるからといって、安易に不動産投資物件を購入しないように気をつけてほしいと思います。

不動産投資物件を購入するためには、その投資が成功するかどうかを見極めなければなりません。見極める方法としてはいくつかあると思いますが、一般的にはこのように言われています。

不動産投資物件を購入する際の目安としては、
・購入すると確実に家賃収入が見込める不動産である。
・少ない自己資金でローンを組み購入しても、月々の返済は家賃収入でまかなえる。
・諸費用を支払っても、ある程度の現金が手元に残る。
という条件に当てはまる不動産投資物件を見つけ出すことが重要です。

不動産投資物件は文字通り投資です。少ない自己資金で購入し、家賃収入が継続的に入ってくることで、少なくとも１０年以内には投資リスクが最小になり、更に数年先には投資資金が全て回収できることを目標にするべきです。
投資はリスクがつき物ですが、しっかりとしてポイントとビジョンを持って不動産投資物件を探すことで回避できることもあります。

不動産投資物件を投資として戦略を練り、その投資法を継続して行うことにより、不動産投資物件を増やしていきます。そしてこの不動産投資物件から得られるキャッシュフローで全ての収入をまかなうことが出来れば大成功です。
実際に不動産投資物件からの収入だけで生活している人も大勢います。

不動産登記は、法律的には誰にでもできることになっています。
住宅ローンの関係などで、実際は自分ではある一定の登記しか出来ないようです。
買主が自分で不動産登記をしようと思ったら、銀行は予定の不動産の買い主に「抵当権設定証書」や「金銭消費貸借契約証書」などを渡さなければならず、銀行にとって危険な行為です。
売主も、買主に、印鑑証明書など書類を渡すのは、嫌がるでしょう。売主にとっては、
登記だけして代金を支払ってもらえない可能性の危険な行為です。
売主や銀行に協力してもらわなくては、不動産登記はできないので、事実上は無理と考えたほうがいいでしょう。
住宅ローンを組むなら、銀行が司法書士を指定してくるでしょう。
こういった場合、不動産登記を自分でと考えるよりは、その司法書士に任せるのがベストです。
では、自分で不動産登記をできるのはどんなときでしょうか。
不動産の贈与や相続のときの「所有権移転登記」、住宅ローンが終わった後の「抵当権抹消登記」、建物を取り壊したり、災害などでつぶれてしまったときに行う「建物滅失登記」、畑や山林を宅地にするなどの土地の利用方法が変更になったときの「土地地目変更登記」などです。
関係者に利害関係が発生しないか、または親しい間柄の人と行う不動産登記は、自分でも申請
できるということになりますね。
一般的には不動産登記や登記に関連した法律関係に詳しい、司法書士の方に頼むのがいいと
おもいますが、費用は司法書士の事務所ごとに違ってくるのでそのあたりはいろいろ話を
聞いてみて決めたほうがいいと思います。

マンションを購入し､ご自身が住むのではなく､そのマンションを賃貸することにより､家賃収入を得ていくのが､マンション経営です｡
マンション経営というと､建物1棟をイメージされる方がおられるかと思いますが､一室(－部屋)でも立派なマンション経営です｡
一室を購入してマンション経営を始められる場合、ローンを利用しても家賃収入でほとんど返済できてしまうため、頭金も小額で､また簡単に始めることができ､様々なメリットを得ることができる資産形成の方法と言えます｡
昨今では､ご自身とご家族の将来を､より豊かにするために､効果的な資産運用の手段としてのマンション経営を始められる方が大変増えています。

長期的な安定収入で私的年金を確保！
夫婦で豊かな生活を送るには約1億8000万円
　マンション投資(マンション経営)は､金融商品と違い､比較的低いリスクで長期的に安定した収入をもたらす資産運用法です｡
長期に渡って安定した収入を得ることは､公的年金制度の将来に不安が強い今の時代､誰もが望む｢ゆとりある老後｣を迎えるための条件になるでしょう。
また､将来の日本経済がインフレに見舞われた場合､現金｡預金などの金融資産は目減りし、価値が下がる可能性もあります｡
しかし､マンション経営ならインフレ時代においても家賃はその時代に合わせた安定収入を得ることができるのです。

自己資金が少なくても､サラリーマンでも単身者向けマンション経営はできる
現在はサラリーマン､ＯＬ､公務員の方々が現状の生活と将来に不安を感じ､保全のひとつとして建物の耐久性が高く、財産としての価値が高いマンション経営を始められる方が増えています｡

マンション査定をしてもらうということは、マンションの売却を考えているのだと思います。マンション購入といえば、人生でもっとも高価な買い物だったはずです。そのマンションを査定して売却するということはさまざまな事情があるからだと思います。せっかく自分のマンションを売却するのですから、なるべく高い金額で購入して欲しいと思うはずです。

マンション査定というと、どうしても素人には分かりにくくなります。例えば築10年の3LDKのマンションが相場でいくらというのがある程度分かっていたとしても、個々のマンションによって立地条件や、マンションの付加価値などが変わってきます。素人がそれらを理解することは難しいと思います。

マンション査定はプロにお願するしかありませんが、自分なりにマンション査定ができるくらいにはなっていたいものです。自分が大切にしていたマンションですから、下手に値切られて売られるのは納得ができません。自分なりに査定価格を出すことができれば、マンション査定業者と価格の差があれば交渉することも出来ます。

マンション査定にのぞむには、基本的には自分たちがいくらぐらいでマンションを売却したいかを決めておくことが大切です。マンション査定額は、プロでもそれぞれ差が出るものです。理想の価格で売却ができるように、できることはやっておきましょう。

マンション査定額が自分たちの理想の金額だったとします。でもその金額が高いものであればあるほど、当然ながらすぐには販売することができません。買い取る人が出てこない限り、マンションを売却することはできないからです。売却を急いでいる場合は、ある程度期限を決めておく必要があります。

マンション査定額が自分たちの希望価格よりも少なかった場合でも、買い手がすぐに見つかるようなら売却してしまうことも方法のひとつです。マンション売却を考えているということは転勤や住み替えなどが要因としてあると思います。早くマンションを売却して落ち着きたいという気持ちもあるでしょう。

マンション査定をして、売却価格が決まっても買い手がつかないことはあります。そのような場合は不動産業者が買い取ってくれることがあります。マンション査定時の価格よりは安くなってしまいますが、一応最終的な手段としては考えておくことも大事かなとは思います。

マンション査定は売り手と買い手がいる関係で、価格を出すのは難しいものです。売り手は高く売りたいし、買い手は安く買いたいわけです。そのあたりのことも含めて、そして相場の価格も考慮しながらマンション査定はおこなわれます。ただ売るほうとしては、きちんと販売希望価格をあらかじめ提示しておきましょう。

マンション査定とは、マンションを売却する前に、どのくらいの価格で販売することができるかを調べてもらうことです。マンションは非常に高価なものですし、不動産に関しての知識は一般の人は持っていないことが普通です。マンション査定のプロでない限り、マンションの査定をすることは難しいです。

マンション査定のプロにマンション査定をお願いしてみると、査定額に大きな差があることが分かります。一般的には500万円ほどの誤差はよくあることのようです。マンションの価格自体が高いですので、500万なんてたいしたことじゃないと考えるかもしれませんが、普通のサラリーマンの年収分にはなるわけで、かなりの誤差があることが分かります。

マンション査定のプロにマンション査定をしてもらっても、かなりの誤差が出るわけですから、素人には到底正確な価格は出せません。それでもなるべく希望の価格で販売したいわけですから、自分たちでマンションの売却額を検討しておく必要があります。それにはマンション査定の基本的な知識を身につけておくことが一番です。

マンション査定のプロでも難しいマンション査定を素人が分かるものかどうかと不安に思う人がいるとは思います。しかし誰でもさまざまな情報を集めることで、だいたいの価格を出すことはできます。近隣に似たようなマンションがあって、その1室が売りに出されていたら、それだけでだいたいの相場が分かります。

マンション査定をしてもらう前に、自分たちの希望販売価格を決めなくてはいけません。そのためにまずはマンションの相場価格を調べてみましょう。これは先ほどもいいましたが、近隣のマンションがどの程度の価格で売買されているかを調べてみれば査定額の目安の価格は分かるようになります。

マンション査定の方法としては、まずは近所の不動産などで物件情報を閲覧することからはじめましょう。適当に理由をつけて、マンションの販売情報などを見せてもらうといいでしょう。不動産会社の中には、いろいろな情報を教えてくれることもありますので結構参考になります。

マンション査定のための情報集めとしては、インターネットなども使えると思います。インターネットでは膨大な情報がリアルタイムに見ることができます。更新も頻繁にされていますので、最新の売買情報を見ることができます。まずは町の不動産業者やインターネットなどで情報を探してみるといいでしょう。

マンション査定に適した情報が近隣になり場合は、同じような広さや立地条件、築年数のマンションを探してみて、そのマンションの価格を参考にしてみるといいでしょう。どんな情報でも構わないので、なるべく多く集めることが大切です。そうするとだいたい近い価格に収まってきます。

不動産競売に関しては、裁判所は、方々を歓迎するばかりか、新民事執行法は、方々の参加を念頭において、制定されているといわれている。
競売物件の売行きは低下し、滞貨（未処理物件）で書庫を増設するほどの在庫の山ができているのである。
東京では、最悪の土地暴騰の後、方が競売の参加に顔を出すようになり、最低売却価格より相当高値で落札されている現況である。
・不動産競売は住宅地飢餓に追い詰められた一般の方々の側から、住宅飢饅の中にいながら、それでもなお、自分の住宅だけは何とか欲しい、と念願するいじらしい一般の方々に「せめても一筋の希望が持てますよ」といっている「蜘蛛の糸」であろうとしている。
裁判所だ、裁判所の競売だ、といって、ためらったり、恐れたりすることはない。
裁判所の中で行われるからといっても、競売に関しては、不動産市場の売買に関する場合と変わりはないのである。
裁判所も期待をかけているのである。
不動産競売市場は、現在の日本で、唯一の不動産の自由市場なのであることを忘れないで自由に安直に、不動産競売に参加するためのノウハウはないか。
一番気がかりとなる落札価格は市価のどのくらいか。
競売で不動産を手に入れるにはどうすればよいか。
日頃、縁の遠い裁判所で、その競売はどこで、行われているのだろうか。
必要知識は家屋を一生のうち一度でも得たいと、念願する方々は、この裁判所内の執行裁判所の競売部門だけは知っておいても損にはならないと思われる。
ここが、競売の元締めとなるからである。
裁判所で競売されている競売不動産の未済件数（滞貨物件数）は、物件が生じているのである。
競売不動産を毛嫌いする人がいる。
不動産は、消費物品と異なっ思う。
的確なる買い方をしてほしい。
執行官室では若い女子事務員でさえ十二分に補助を務めきるのだから。

任意売却とは、債務者（借主/貴方）と各金融機関（債権者）との双方合意のもと、競売入札が開始される前に債務を整理して、競売（けいばい）の対象と不動産を任意に売却することです。
この方法を任意売却といいます。
競売よりもこの任意売却のほうが条件で不動産を売却できるため、再構築を行ない易く、債権者も競売より任意売却のほうがより回収ができるという利点があります。
任意売却、任意売買と言う言葉ですが、優れた債務者救済の手段の１つです。
事情により住宅ローン・借り入れ金等の支払が困難になりますと、債権者（旧：住宅金融公庫、現：住宅金融支援機構・銀行・借入先等）は担保不動産を差押えて、不動産を競売にかけ現金化して貸し付け金を回収しようとします。

任意売却、任意売買は、競売で整理せずに、債権者に同意して頂き一般市場で頂く事です。
任意売却、任意売買という業務は規模が大きいから出来る、会社の規模が小さいから出来ないという業務ではありません。任意売却の取引を成立させるには、合意が必要となります。